Tenemos que distinguir si el contrato de arrendamiento es de vivienda o para uso distinto del de vivienda.
Desistimiento del contrato de arrendamiento de vivienda
Cuando se trata de un arrendamiento de vivienda, al margen de lo que se haya hecho constar en las cláusulas o pactos del contrato, el arrendatario tiene el derecho o facultad de desistir del contrato.
El derecho de desistimiento es irrenunciable, por lo que, si en el contrato figura su renuncia, es una cláusula nula.
El artículo 11 de la LAU establece:
«El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»
Para poder desistir del contrato de arrendamiento de vivienda, como acabamos de ver (art. 11 LAU), se exige:
- Que haya transcurrido al menos 6 meses de duración del contrato
- Que el arrendatario le comunique al arrendador la decisión de desistir con una antelación mínima de 30 días.
Desistimiento del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda
Cuando se trata de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, como por ejemplo los arrendamientos de local de negocio, hay que atender a lo que se haya pactado en el contrato.
Si en el contrato existe alguna cláusula o pacto por el que se permita desistir al arrendatario antes de que finalice el plazo de duración, se podrá ejercer dicha facultad, pero si no existe dicha cláusula no puede desistir del contrato.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula el desistimiento en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, por lo que hay que estar a lo que conste en el contrato.
El arrendatario para poder desistir del contrato, según lo dispuesto en el artículo 11 de la LAU, tiene que haber transcurrido al menos 6 meses de duración, por lo que no puede desistir hasta el 1 de septiembre de 2024, y además debe preavisarle al menos con un mínimo de 30 días al arrendador.
Es importante notificarle al arrendador por un medio fehaciente (burofax, por ejemplo) para que quede constancia del preaviso.
Además, dicho preaviso es importante que se haga cuanto antes sin esperar a que se aproximen los 30 días mínimos que han de mediar entre el aviso y el desistimiento.
¿Qué ocurre si el arrendatario quiere marcharse antes de los primeros 6 meses del contrato?
En estos supuestos, aunque hay pocas sentencias al respecto, nos inclinamos por la postura que entiende que en esos supuestos el arrendatario deberá comunicar casero que desiste del arrendamiento, pero deberá abonar la totalidad de los meses de renta hasta alcanzar los 6 primeros meses que es el plazo mínimo que ha de transcurrir para que el arrendatario pueda desistir del contrato.
¿Qué ocurre si el arrendatario desiste transcurridos 6 meses del contrato tendrá obligación de pagar indemnización al arrendador?
Al margen de esos seis meses de obligado cumplimiento por parte del inquilino del pago de la renta, el repetido artículo 11 LAU añade lo siguiente:
«Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización».
¿Tiene que pagar alguna indemnización si desiste después de los 6 meses?
Si en el contrato figura expresamente pactada una cláusula en la que diga que, si el inquilino desiste del contrato antes de que finalice el año de duración pactado, debe pagar una indemnización de una mensualidad por año que reste por cumplir o la parte proporcional si el tiempo es inferior, entonces si debe indemnizar al arrendador con estas cantidades.
En definitiva, hay que tener en cuenta que:
1ª.- La indemnización a favor del arrendador por el desistimiento del contrato por el arrendatario no es obligatoria.
2ª.- Sólo se abonará la indemnización por el inquilino si se hubiese pactado en la cláusula del contrato.
3ª.- Si no se dijese nada en el contrato, no cabe el pago de indemnización alguna por este concepto.
4 ª.-No se puede pactar una indemnización superior a la permitida legalmente, que es de un mes de renta por cada año que falte por cumplir del contrato, (los periodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización).
Esto significa, que si en el contrato de arrendamiento se hubiese pactado una indemnización superior, sería nula clausula por remisión de lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos (que no ha sido modificado) que viene a establecer la «nulidad de aquellos pactos en contra de los derechos de los arrendatarios reconocidos en las normas del presente Título». Al ser nula la cláusula se tendría por no puesta y no habría que pagar indemnización.
