Regulación legal de la fianza en el alquiler

El artículo 36.4 de la LAU referido a la fianza, dice:

“4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”.

Del contenido del citado artículo se desprende que el arrendador tiene como máximo el plazo de un mes desde la entrega de la posesión del inmueble por el inquilino para comprobar su estado, el pago de los suministros, comunicar los posibles desperfectos y recuperar la fianza depositada del organismo correspondiente; y transcurrido dicho plazoel importe de la fianza a devolver comenzará a devengar intereses legales.

¿Es obligatorio que el arrendador devuelva la fianza del alquiler dentro de ese mes siguiente a la restitución del inmueble?

Veamos qué opinan los Tribunales al respecto.

¿Cómo interpretan los Tribunales el plazo de devolución de la fianza en el alquiler?

Los Tribunales de justicia han venido interpretando el plazo que tiene el arrendador para devolver la fianza del siguiente modo:

Sector mayoritario de los Tribunales

Esta corriente opina que el arrendador tiene un mes desde la entrega de la posesión del inmueble para devolver la fianza. Transcurrido como máximo ese mes sin manifestar nada sobre desperfectos o cantidades adeudadas y sin devolver la fianza, el que fuera arrendatario podrá reclamarla judicialmente y comenzará a devengar intereses.

Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 6ª), sentencia de 4.03.2016

” En cuanto al régimen de la fianza arrendaticia, de acuerdo con el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: 4.- el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al fin del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución, se derivan las siguientes consecuencias:

1ª.-  Como la entrega de llaves es un acto liquidativo del contrato, mediante la devolución de la efectiva posesión, es a ese momento al que han de referirse las obligaciones que, siendo de cargo del arrendatario, queden pendientes.

2ª.-   Por eso, en ese momento, debe el arrendador tomar posición respecto a la fianza, para lo cual dispone del plazo de un mes, para poder examinar con detalle el inmueble arrendado, para determinar los daños que puedan ser imputados al inquilino y para determinar los suministros u otros conceptos no satisfechos que estuvieran a cargo del arrendatario.

3ª.-  Al retener, como prenda irregular, una cantidad destinada a un determinado fin, habrá de comunicar al arrendatario el destino que considere deba darse la fianza, detallándole los conceptos a los que, en su caso, la aplica.

4ª.-  Si excede de ese mes, guardando silencio al respecto, la cantidad que representa la fianza devenga intereses, lo que revela, que se convierte en directamente exigible la restitución.”

En conclusión, no se puede sustentar que el arrendador pueda, a pretexto de unos indeterminados daños en el inmueble, retener “sine die” la fianza, sin proceder, por otro lado, a liquidar la obligación principal, que es lo que sucede en el caso de autos, en el que la parte arrendadora se limita a protestar porque la vivienda y el trastero quedaron en situación de abandono, siendo necesarias unas reparaciones, así como la falta de abono de una mensualidad de la cuota de Gas Natural, sin concretar ni acreditar lo debido.

Por ello, sin perjuicio de las acciones que pueda ejercitar la parte arrendadora, al no existir, por ahora ninguna otra obligación líquida, se debe imputar a la reclamación el importe de la fianza, disminuyendo, pues, la deuda derivada de las rentas insatisfechas.”

Pasos a seguir para solicitar la devolución de la fianza del arrendamiento

A modo de resumen de lo hasta ahora dicho:

1.- La devolución de la fianza se producirá siempre que no aparezcan desperfectos en la vivienda imputables al inquilino, ya que una de las finalidades que tiene la entrega de la fianza es responder de los daños que aparezcan en el inmueble cuando termina el arrendamiento. El inquilino no responderá de los deterioros cuando se deban a un uso normal de la vivienda o local de negocio.

2.- Transcurrido un mes desde la restitución de la posesión del inmueble, el arrendador deberá abonar intereses legales siempre que el arrendador no venga autorizado a retener la suma constituida como fianza por la existencia de desperfectos en la vivienda o mobiliario. En ese plazo del mes, el arrendador debe hacer las comprobaciones necesarias (informes técnicos, fotografías, etc.) para asegurarse que la finca no tiene daños y proceder en su caso a la liquidación si se adeudan rentas o cantidades asimiladas como recibos de luz, agua, comunidad de propietarios, etc.

3.- Mi consejo es que si transcurre ese mes desde la entrega de la posesión sin que el dueño se haya pronunciado al respecto, es decir, que no haya comunicado la existencia de desperfectos imputables al inquilino o compensación de algún gasto como luz, agua, etc., el arrendatario debe reclamarle la fianza verbalmente, por correo electrónico, WhatsApp y si se opone o no responde enviarle un burofax en tal sentido.

4.- Si tampoco la devuelve con este requerimiento fehaciente, deberá iniciar un procedimiento judicial para reclamársela.

¿Qué importe exige la ley que se entregue de fianza del alquiler?

El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 dispone que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a:

–  Una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas.

–  Dos mensualidades de renta en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (ejemplo: los locales de negocio).

Cambio legislativo sobre arrendamientos Urbanos

Con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos llevada a cabo a partir del 6 de marzo de 2019, (Real Decreto Legislativo 7/2019 de 1 de marzo), en todos los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren a partir del 6.03.2019 la garantía adicional (a parte de la fianza de un mes) máxima que puede solicitar el arrendado no podrá exceder de 2 mensualidades de renta.

Conclusión sobre el plazo que hay para devolver la fianza del alquiler

La finalidad principal de la fianza en el alquiler es la de responder de los daños o desperfectos imputables al inquilino que aparezcan cuando termina el contrato de arrendamiento. Asimismo, la mayoría de los Juzgados también considera que el importe de la fianza servirá para compensar la obligación de pago de las rentas o cantidades asimiladas si el arrendatario debiera alguna cantidad al finalizar el contrato (aunque hay Audiencias Provinciales que no acogen esta tesis).

Finalizado el contrato, con entrega de las llaves y la posesión del inmueble, el arrendador si no entrega la fianza en el plazo de un mes devengará intereses. Lo normal para evitar complicaciones en el futuro, sería que entregadas las llaves, examinada la vivienda y comprobado si hay alguna cantidad pendiente de pago, es que se devuelva el importe de la fianza en ese momento (así lo entienden algunos Tribunales).

Hemos visto como algunos Tribunales entienden que el arrendador tiene un mes para su devolución pues en ese tiempo debe comprobar el estado de entrega de la vivienda (desperfectos) y cantidades a deber (suministros, etc.). Transcurrido dicho plazo, el inquilino puede exigirle su importe más el interés legal de dicha cantidad.

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