El art. 4.2 de la Ley de Arrendamiento Urbanos establece que los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos y cláusulas que figuren en el contrato, pero siempre y cuando dichas estipulaciones se enmarquen dentro de las previsiones legales previstas en la Ley.
Las cláusulas que figuren en un contrato de arrendamiento de vivienda nunca pueden ir en contra de lo establecido en el título II de la LAU y, en su defecto, serán consideradas NULAS.
En este sentido, el artículo 6de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece:
«Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.»
En definitiva, se considerarán cláusulas nulas en los contratos de arrendamiento de vivienda aquellas que vayan en contra de los derechos reconocidos al inquilino previstos en los artículos 6 al 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Si la estipulación del contrato establece peores condiciones para el arrendatario que las establecidas por la LAU para ese supuesto, la estipulación será nula y se tendrá por no puesta.
cláusulas nulas en un contrato de arrendamiento:
1ª.- En el contrato de arrendamiento de vivienda se establece una estipulación en la que se dice que, si el inquilino desiste del contrato transcurridos los primeros seis meses, deberá indemnizar al arrendador con el pago de la totalidad de las mensualidades que falten hasta cumplir con la duración pactada.
En este caso dicha cláusula sería nula puesto que el articulo 11 de la LAU establece respecto del desistimiento lo siguiente:
«El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización».
La ley establece que en el caso de desistimiento el inquilino indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que reste por cumplir y si es inferior al año con la parte proporcional; por lo tanto, la estipulación del ejemplo al establecer una indemnización superior «modifica en perjuicio del arrendatario» lo que establece la ley y por tanto es nula.
¿pueden las partes del contrato de arrendamiento pactar a su voluntad todas las cuestiones?
las partes pueden pactar a su voluntad todo tipo de cuestiones relacionadas con el alquiler de la vivienda, pero si alguna de dichas cláusulas sobrepasa en perjuicio del arrendatario lo previsto en la ley sobre dicha cuestión, la cláusula será nula y se tendrá por no puesta.
diferentes tipos de cláusulas nulas en los contratos de arrendamiento de vivienda
Veamos algunos ejemplos de cláusulas contractuales que son declaradas nulas por los tribunales de justicia.
Visitas del arrendador a vivienda para comprobar su estado
La cláusula que faculta al arrendador para que pueda visitar la vivienda y comprobar el estado de la misma, no obedeciendo dicha autorización a motivos de obras urgentes o necesarias, puede ser considerada nula.
Indemnización por desistimiento superior a la prevista legalmente
La cláusula que establezca una indemnización por desistimiento del contrato por parte del arrendatario superior a la prevista en el artículo 11 de la LAU, es una cláusula nula.
Pactar que el arrendatario pinte la vivienda cuando termine el arrendamiento
Aunque pueda tener dudas sobre la nulidad de la cláusula, la siguiente sentencia así la considera por las siguientes razones:
Cláusulas nulas en los contratos de arrendamiento de viviendas de VPO
Con relación al arrendamiento de viviendas de protección oficial (VPO), la renta pactada no puede superar el importe autorizado por la Administración pues de lo contrario la cláusula será NULA.
Conclusión
Será nula cualquier cláusula del contrato de arrendamiento de vivienda que permita el abuso del arrendador pactando cuestiones que sobrepasan en perjuicio del arrendatario lo previsto en la Ley (artículos 6 al 28 LAU).
