Se establecen dos exclusiones que provocan, de facto, una prohibición encubierta del alquiler vacacional o, por lo menos, una prohibición a la gran masa de viviendas vacacionales existentes en las islas. Quedan excluidas y, por tanto, no van a ser objeto de inscripción en el Registro de Turismo de Canarias:

1. Por la ubicación de la vivienda: no se pueden alojar a turistas en las viviendas que, estando en zonas turísticas o en urbanizaciones turísticas, estén ubicadas sobre suelo turístico (desde el punto de vista urbanístico). Igualmente, tampoco podrán alojar a turistas las viviendas ubicadas en urbanizaciones turísticas ni las ubicadas en urbanizaciones mixtas (residenciales-turísticas) conforme a las definiciones establecidas en la Ley 2/2013 de 29 de Mayo, de renovación y modernización turística de Canarias. Sin embargo, no existirá esta exclusión si la vivienda no se ha comercializado a través de canales de oferta turística, es decir, se podrán alquilar a turistas, por temporada, las viviendas que se promocionen por otros medios (carteles, boca a oreja, etc).
2. Por los requisitos de la Comunidad de vecinos: en un estudio inicial defendí, en vista de la pésima redacción del artículo 12.2 del Decreto, que no se podia alquilar vacacionalmete si la Comunidad de Propietarios no permitía esa actividad, expresamente, en los estatutos (es decir, no se podía alquilar si los estatutos no decían “se puede alquilar vacacionalmente”. Sin embargo, esa concepción literal de la ley me resulta extremista, por lo que con este detalle y con otros aparecidos en el preambulo del Decreto y en la propia hoja-declaración responsable, claudico y me posiciono en que  se podrá alquilar vacacionalmente siempre y cuando la Comunidad de Propietarios no tenga expresamente prohibida esa actividad en sus estatutos (es decir, se puede alquilar vacacionalmente mientras los estatutos no digan “se prohibe el alquier vacacional”.

Es el artículo 12.3 el que establece la obligación inicial de presentar una “declaración responsable” para iniciar la actividad, señalando que se presentará ante el Cabildo insular correspondiente, añadiendo después que el Cabildo inscribirá la actividad por si mismo (no lo tendrá que hacer el interesado) en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias.

El artículo 13.1 repite lo indicado por el artículo 12.3 y además indica que en la declaración responsable el interesado está manifestando:

• Que cumple los requisitos establecidos en el Decreto (principalmente los del artículo 10).
• Que dispone de la acreditación que así lo acredita.
• Que el interesado se compromete a mantener el cumplimiento de los requisitos en el tiempo.

Una vez presentada la declaración responsable, el Cabildo dispone de 15 días para hacer la correspondiente inscripción de la actividad en el Registro y, posteriormente, aportará al interesado las hojas de reclamaciones, la placa identificativa y el libro de inspección. He aquí pues otra diferencia respecto a otras comunidades autónomas, pues en la gran mayoría se permite comenzar la actividad una vez presentada la declaración responsable y en Canarias habrá que esperar el plazo mencionado hasta recibir el material indicado, pues alquilar sin él es susceptible de sanción.

Los precios del servicio de alojamiento deberán figurar expuestos en la vivienda, no siendo posible que se cobren precios superiores a los expuestos ni precios por conceptos no solicitados o que no estén indicados en los canales de oferta turística.

Son aspectos importantes que el interesado debe tener en cuenta, los siguientes (sólo para las viviendas que ya han presentado declaración responsable):

• Cada vez que se ceda la vivienda sólo podrá hacerse a una sola persona, es decir, una única persona será quien firme el contrato de alojamiento.
• No cabe la cesión por habitaciones. Por lo tanto, será objeto de sanción esta práctica.
• Las viviendas deberán exhibir una placa-distintivo en la entrada, anunciando el carácter de vivienda vacacional, excepto que la comunidad de propietarios prohíba la colocación de este tipo de distintivos.
• El contrato ha de ser temporal, entendiéndose como tal aquél que no obliga al usuario a cambiar su residencia.
• En la promoción de esta viviendas debe quedar muy claro que se trata de alojamientos de tipo extrahotelero y, en concreto, de viviendas vacacionales. Además, en toda publicidad deberá incluirse el número de registro asignado a la vivienda.

Como digo, estos requisitos son para viviendas que ya han presentado declaración responsable y, por tanto, son consideradas viviendas vacacionales desde el punto de vista legal. Si aún no se ha presentado declaración responsable y se alquilan por canales de oferta turística, ésta es una conducta sancionable. Y si nunca se ha presentado declaración responsable y se alquilan por canales NO de oferta turística, no es una situación sancionable y no tienen ni siquiera que cumplir estos requisitos, sino que se podrán alquilar sin poder ser objeto de sanción.

El Decreto 113/2015 establece que el régimen sancionador será el establecido en la Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias. Si quieres conocer las infracciones y sanciones derivadas del alquiler de viviendas vacacionales te invito a leer el post Sanciones por alquiler de vivienda vacacional en Canarias.

Las partes deberán firmar un contrato, que será:

• Contrato sometido a la ley de arrendamientos urbanos (contrato de temporada) cuando la acción del alquiler no cumpla todos los requisitos establecidos en el artículo 5e de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
• Contrato sometido al código civil cuando la acción de alquiler si cumpla todos los requisitos establecidos en el artículo 5e  de la ley de arrendamientos urbanos.

El Decreto focaliza mucho sobre el concepto “canales de oferta turística”, lo que hace pensar que realmente es esta actividad de promoción la que pretende limitarse, más que el propio alquiler en sí.

El Decreto estudiado viene a decir que si la vivienda está en los tipos de zonas y suelos que determina el artículo 3.2 no podrá ser promocionada en canales de oferta turística. Y si hay promoción en estos medios o canales puede haber sanción. En cuanto al alquiler de larga duración en estas zonas no será posible por contradecir el tipo de uso del suelo.

Si la vivienda está en suelo no excluido (por ejemplo, residencial), se puede alquilar por larga duración bajo LAU para uso no turístico, o por temporadas para uso turístico. En este último caso hay dos opciones: a) inscribir la vivienda si se va a promocionar por internet (con lo que automáticamente deja de estar en situación alegal o ilegal y pasa a regularse por lo dicho en el Decreto); y b) inscribirla o no inscribirla (a elección) si no se va a anunciar por canales de oferta turística.

Por lo tanto, para promocionar viviendas encanales de oferta turística la vivienda debe estar en suelo permitido y debe haber sido presentada la declaración responsable oportuna. De lo contrario es una acción susceptible de sanción.