- LAS DECLARACIONES DE OBRA NUEVA
Una vez inmatriculada una finca, puede sufrir diversas modificaciones, que pueden consistir en simples rectificaciones en la descripción de la misma (cambio de linderos o numeración), modificaciones que alteran su superficie (excesos y defectos de cabida), que alteran sustancialmente la finca (modificación de entidades hipotecarias) o que la alteren cualitativamente, por incorporar un nuevo valor (declaraciones de obra nueva).
El propietario de una finca tiene entre las facultades del dominio, el hacer suyo lo que la finca adquiere por accesión: el supuesto más importante es el del ejercicio del ius edificandi, en cuyo caso se modifica la estructura de la finca, y ello se puede hacer constar en el Registro por medio de la declaración de obra nueva. La declaración de obra nueva es aquella manifestación del propietario de una finca inscrita, consignada en escritura, en la que se hace constar estar en construcción o haberse terminado determinada edificación, mejora, o plantación.
La finalidad de la declaración de obra nueva no es adquirir la propiedad de la edificación (que, como dijimos, se adquiere por accesión), sino concordar la realidad jurídica registral y extraregistral, tanto originarias (se inscribe el solar pero no la edificación) como sobrevenidas (si al inscribir el solar no existía la edificación). Hay que tener en cuenta:
1.La declaración de obra nueva no entraña un negocio jurídico, se trata simplemente de acreditar la incorporación a la finca de lo que se une por accesión.
2.Su falta entraña consecuencias formales, pero no sustantivas, y por tanto los actos de trascendencia real sobre la finca afectan a la nueva construcción aun sin estar registrada.
3.Tal declaración no exige capacidad de disponer, sino sólo para administrar.
4.Al tratarse de una circunstancia material no le alcanza la fe pública (son hechos, y además, con carácter inmatriculador).
La regulación de la declaración de obra nueva de edificaciones se encuentra en la Ley y Reglamento Hipotecarios, en los artículos 45 a 55 del RD 1093/1997 de 4 de julio, en el artículo 19 de la Ley del Suelo de 28 de mayo de 2007 y el artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999.
Conforme al artículo 45 del RD 1093/1997, los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente.
El vehículo de acceso al Registro de la obra nueva según la legislación hipotecaria, viene regulado en los artículos 208 LH y 308 del RH, modificados hoy, en gran parte por las normas enumeradas:
1.Descripción de la obra nueva en alguno de los títulos que se refieran al inmueble, en los que se declare, reconozca, transfiera, modifique o grave el dominio y demás derechos reales sobre la propia finca (no parece se pueda llevar a cabo en un título extintivo).
2.Escritura pública de declaración de obra nueva otorgada por el legitimado para ello, o en la que además del propietario de la finca, intervenga el contratista de la obra, para manifestar que ha sido reintegrado del importe del coste de ésta.
3.Escritura pública de declaración de obra nueva, hecha por el propietario, si bien acompañada de certificado del Arquitecto Director de la Obra o Arquitecto Municipal, acreditativo de que la construcción está comenzada o concluida. Este último medio, ha de entenderse derogado por la moderna legislación urbanística, que a partir de la preocupación por el urbanismo que demuestra ya la ley del Suelo de 1992, que comienza a exigir otros requisitos.
4.Certificación administrativa respecto de las Administraciones Públicas, de conformidad con el artículo 206 LH
SI ES POSTERIOR A LA LEY DE 1990, SE DEBE:
- Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:
- Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
- Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante (normalmente 4 años, aunque en aplicación de la LOE, para las edificaciones realizadas después de 6 de mayo de 2000 habrá que atender al transcurso de 10 años, no por el cauce de la prescripción, sino por el de la exigencia del seguro decenal).
- Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.
Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los artículos 48.2 y 52, párrafo a), inciso segundo, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación.
Se deberá Justificar que se ajusta a la legalidad urbanística, concretamente, al artículo 19 de la Ley del Suelo de 2007, que regula la declaración de obra nueva terminada y obra nueva en construcción, precepto que, por su complejidad, analizamos más detalladamente, analizando conjuntamente dichas dos clases con sus requisitos, como exige el programa.
- Obra nueva finalizada y en construcción: Requisitos.
Según la RDGRN de 13 de mayo de 1987, es necesario matizar si la obra está terminada, en construcción o proyectada, ya que el régimen es distinto, como se deriva del artículo 19 de la Ley del Suelo, que dice que:
- Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.
El artículo 49 añade que la justificación por técnico competente de los extremos a que se refieren los artículos anteriores podrá hacerse:
–Por comparecencia del técnico en el mismo acto del otorgamiento de la escritura o autorización del acta que, en cada caso, proceda.
–Por incorporación a la matriz de la escritura o del acta de previa certificación del técnico, con firma legitimada notarialmente, que contenga la descripción de la obra nueva, coincidente con la del propio título en cuanto a los extremos que deben acreditarse.
-Por la presentación de la certificación del técnico, con el carácter de documento complementario del título inscribible. En este caso, la firma del certificado debe ser objeto de legitimación notarial, y en su contenido se deberá hacer expresa referencia a la descripción de la obra en construcción o finalizado objeto de la escritura o del acta, así como el nombre del Notario autorizante, fecha del documento y número del protocolo.
3.Según el artículo 50, a los efectos de lo dispuesto en este capítulo, se tendrá por técnico competente el que por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere firmado el proyecto para el que se concedió la licencia de edificación, o tuviere encomendada la dirección de la obra, así como cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes. También lo será el técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función.
El seguro decenal. El artículo 19 regula tres tipos de garantías, que, según el artículo 20, deberán acreditarse y testimoniarse en la escritura pública de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta ley, añadiendo que, en caso contrario, no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad: Un seguro de daños de acabado y ejecución, por 1 año, uno para garantizar requisitos de habilidad, por 3 años, y el seguro que garantice durante 10 años los daños originados en el edificios por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales.
El seguro decenal no será exigible al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Estos requisitos subjetivos y objetivos deben darse con carácter cumulativo. Pero si se transmite inter vivos dentro de ese plazo, se deberá contratar por el autopromotor dicha garantía por el tiempo que reste hasta los 10 años (en cuyo caso se deberá acreditar y testimoniar en la escritura) salvo que el autopromotor, que deberá haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la garantía.
Otros requisitos:
- Sujetos que deben declarar la obra nueva:
Sólo se puede llevar a cabo por el titular (o por todos los titulares, ya que, en caso de varios copropietarios, la DGRN ha exigido la intervención de todos ellos) del suelo o los titulares de un derecho de superficie, sobreedificación, subedificación o vuelo. La RDGRN de 25 de junio de 1993 dice que si recae el derecho y la obra sobre parte de la finca, no es necesaria previa segregación. La DG ha permitido la declaracion de obra nueva:
a.Por el titular actual de la finca, aunque el anterior no la hubiera llevado a cabo (RDGRN de 29 de mayo de 1965).
b.Por el nudo propietario sin el concurso del usufructuario.
- Por los herederos, previa su acreditación, sin necesidad de formalizar previamente la adjudicación hereditaria del solar.
- Tratándose de finca ganancial inscrita a favor de ambos cónyuges: la RDGRN de 21 de febrero de 1995 ha aceptado la declaración de obra llevada a cabo sólo por uno de los cónyuges, por no pasar de ser la obra nueva un elemento físico que completa la descripción registral de la finca, y ser un título declarativo de dominio, ajeno a todo acto de administración o disposición. Si la finca está inscrita a nombre de un esposo, con carácter presuntivamente ganancial, se aplica el artículo 94.2 RH, que permite que el titular registral la realice por sí (en relación con el artículo 1384 del Código Civil).
- Objeto de la declaración de obra nueva:
Aunque lo fundamental son las edificaciones, también se pueden declarar las nuevas plantaciones, obras de rehabilitación, ampliación o mejora, y las obras de riego y desagüe e incluso la incorporación de maquinaria.
Debemos tener en cuenta el artículo 53 RD 1093/1997: Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas:
- No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.
- Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes.
- Requisitos para la inscripción:
Según el artículo 46, se debe acreditar la obtención de la licencia y el certificado del técnico competente, sobre los que ya hemos tratado.
III. LAS ACTAS DE FINALIZACION DE OBRA
El art 47 del R Dto 1997 establece que cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en construcción, se aplicarán las siguientes reglas:
- Su finalización deberá hacerse constar por nota al margen de la inscripción. Dicha nota se practicará en virtud de acta notarial en la que cualquiera de los legitimados acredite dicha finalización mediante incorporación de la certificación referida en el apartado 3 del artículo 46.
- Será inscribible el acta a que se refiere el párrafo anterior cuando hubiese sido requerido su otorgamiento por el titular registral o por las siguientes personas:
- Aquella que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aun cuando hubiese trasmitido el dominio en todo o en parte.
- Si la finca perteneciese a varios titulares en pro indiviso, los que reúnan la mayoría necesaria para realizar actos de administración.
- El presidente de la junta de propietarios, si el edificio se hubiese constituido en régimen de propiedad horizontal.
- Cualquiera de los cónyuges, si el inmueble estuviese atribuido a su sociedad conyugal.
Según la RDGRN de 1 marzo 2003, la certificación de finalización de obra y su concordancia con el proyecto para el que se obtuvo la licencia, no precisa ser hecha por arquitecto, sino que puede ser efectuada por arquitecto técnico, ya que debe quedar relegada a la responsabilidad del mismo técnico certificante la veracidad de tal manifestación.
Este además es el momento de acreditar según lo dicho, la constitución del seguro decenal.