Cuando finaliza la duración del contrato de arrendamiento (ya sea de vivienda o de local de negocio), así como sus prórrogas legales o las pactadas y la relación arrendataria continúa por voluntad de las partes, se considera que el contrato ha entrado en “tácita reconducción”.
El artículo 1566 del Código civil dispone:
“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.”
Ejemplo:
- a) En un contrato de arrendamiento de vivienda la última de las prórrogas terminael 1 de febrero de 2021.
- b) Si el arrendador no le comunica al inquilino que el contrato termina en esa fecha y que le debe entregar la posesión del inmueble, el contrato entra en “tácita reconducción “.
- c) Según el artículo 1566 del Código Civil, el arrendador tiene que comunicarle la terminación del contrato al inquilino, como máximo, antes de los 15 días siguientes a la fecha de finalización de la última prórroga.
- d) En el ejemplo que estamos viendo, como máximo tiene que comunicárselo el dia 15 de febrero de 2021.
¿Qué opina el Tribunal Supremo sobre la tácita reconducción?
Según el Tribunal Supremo, la tácita reconducción a que se refiere el artículo 1566 del Código civil tiene la naturaleza jurídica de un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes.
Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, y ello con el consentimiento del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.
Se entiende que el citado artículo 1566 Código Civil da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento («si al terminar el contrato», dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración.
¿Qué plazo de duración tendrá el contrato cuando ha entrado en tácita reconducción?
El artículo 1581 Código civil dispone:
“Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.”
Esto significa que si en el contrato de arrendamiento se pactó una renta anual, aunque se pagara por meses, la tácita reconducción durará un año.
Si en cambio en el contrato se hizo constar que la renta se fijaba por meses, la tácita reconducción durará un mes, y así sucesivamente hasta que el arrendador comunique la resolución.
Por último, si en el contrato se pactó que la renta se fijaba por días (poco habitual), la tácita reconducción durará un día, y así sucesivamente hasta que el arrendador comunique la resolución.
Ejemplo de tácita reconducción en el arrendamiento
- a)Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de febrero de 2017.
- b)Se ha pactado en el contrato que la renta será mensual a razón de 500 euros todos los meses.
- c)El inquilino permaneció en la vivienda los 3 años que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente en esa fecha le permitía (artículo 9 LAU).
- d) En fecha 1 de febrero de 2020 (tras esos 3 años), como el arrendador no le comunicó la resolución, el inquilino permaneció en la vivienda los 1 años de la prórroga voluntaria que le permitía el artículo 10 LAUen aquel entonces vigente, es decir hasta el 1 de febrero de 2021.
- e)Cuando llega la fecha del 1 de febrero de 2021 el arrendador no le ha comunicado la resolución y el inquilino permanece disfrutando la vivienda quince días más sin recibir noticia alguna.
- f)A partir del día 15 de febrero de 2021 (15 después) el contrato entra en “tácita reconducción “.
- g)La duración de la tácita reconducción al haberse fijado la renta por meses será mes a mes. Es decir, la vigencia del contrato será de mes a mes, hasta que el arrendador le comunique su deseo de darlo pro resuelto.
Si en este ejemplo, la renta del contrato celebrado el 1 de febrero de 2017 se hubiese fijado anual (6.000 euros) aunque pagadera por mensualidades a razón de 500 euros/mes, llegada la tácita reconducción en febrero de 2021, la duración de ésta será de un año, por lo que el inquilino podrá permanecer hasta el 1 de febrero de 2022.
Resumen:
La tácita reconducción en el contrato de arrendamiento tendrá un plazo de duración según conste fijada la renta en el contrato de arrendamiento y no por la forma en que se hacen los pagos del alquiler.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 26.09.2018
Sobre tácita reconducción resuelve el Tribunal Supremo:
“Es cierto que las Audiencias Provinciales no han resuelto de modo coincidente esta cuestión.
El auto de esta sala de 18 febrero 2014 evidencia dicha circunstancia y en este sentido se refiere a algunas sentencias que prefieren utilizar el plazo en que efectivamente se paga la renta (Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de fecha 18 de abril de 2007 y Audiencia Provincial de Guadalajara de fecha 20 de julio de 2007 ), frente a otras que optan claramente por el plazo de fijación global de la renta (Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14.ª) de 19 de enero de 1998, Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 4.ª) de fecha 23 de septiembre de 2002, Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 2.ª) de fecha 27 de febrero de 2009, Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13.ª) de fecha 12 de julio de 2011, Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4.ª) de fecha 18 de junio de 2012.
En estas últimas se establece que el plazo del nuevo contrato que surge por tácita reconducción lo es por años al establecerse en el contrato una renta anual, si bien el pago de la misma se articula por meses anticipados, mientras que en las primeras se considera que se ha de estar al hecho de como se efectúe el pago de la renta, mensual o anual.
Esta es la interpretación que ha de imponerse como más acorde con lo previsto en la propia letra del artículo 1581 del Código Civil y en la finalidad de dicha norma, la cual está prevista para los supuestos en que se omite en el contrato la fijación de su duración, no siendo lógico entender que un mero fraccionamiento mensual de una renta fijada anualmente determine que la duración del contrato es mensual, pues de ser así carecería absolutamente de sentido la determinación de la renta correspondiente a un año en el propio contrato, pues para ello -si quería ser conocida- bastaría una mera operación aritmética, como se ha dicho.”
Conclusión
La tácita reconducción en el contrato de arrendamiento tendrá un plazo de duración según se haya fijado la renta y no por la forma en que se hacen los pagos del alquiler.