Lo primero que hay que tener en cuenta es la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, ya que dependiendo de ella vamos a aplicarle la Ley de Arrendamientos Urbanos que estaba vigente al inicio del contrato.
PRÓRROGA DEL CONTRATO DE ALQUILER CELEBRADO ENTRE LA FECHA DE 1-1-1995 Y EL 5-6-2013
La duración del contrato de arrendamiento de vivienda será la que libremente hayan pactado las partes.
Si esta fuera inferior a cinco años (ejemplo: en el contrato se hace constar que la duración es de un año), llegado el día del vencimiento del contrato, transcurrido ese año, y si el arrendatario quiere continuar con el contrato, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años Art. 9 LAU.
Con esta norma se le permite al inquilino, aunque en el contrato se haya hecho constar una duración inferior a 5 años, permanecer en la vivienda hasta 5 años.
Por lo tanto, por derecho, la prórroga de contrato del alquiler será de hasta 5 años con independencia de que se haya hecho constar una duración inferior.
Ejemplo de prorroga sobre un arrendamiento
Si se firma un contrato de arrendamiento el 1/11/2012 por una duración de 1 año y si el inquilino quiere seguir en la vivienda transcurrido ese año, la Ley le protege y puede estar en el uso de la misma hasta 5 años, es decir hasta el 31/10/2017.
Terminada esa duración de 5 años, si las partes no dicen nada y no comunican que el contrato se resuelve, el contrato de arrendamiento se prorrogará hasta un máximo de tres años a voluntad del inquilino.
¿En qué caso se puede volver a prorrogar el contrato del alquiler de una vivienda al finalizar los 5 años de contrato?
En caso de que las partes no digan nada sobre la resolución del contrato con el preaviso legal, terminada la duración de los 5 años el contrato de arrendamiento se prorrogará durante 3 años más a voluntad del arrendatario.
Será el arrendatario quién decida si se prorroga el alquiler, tras el vencimiento del contrato de arrendamiento.
¿Es obligatorio que el arrendador prorrogue el alquiler esos 3 años más al inquilino?
No, no es obligatorio. La prórroga del alquiler de 3 años ya no es obligatoria para el arrendador si antes de que venzan los primeros 5 años de contrato de arrendamiento, este le comunica al inquilino la extinción del contrato y que debe de entregar la vivienda.
Si el arrendador no resuelve el contrato al terminar los primeros 5 años, el contrato se prorroga por 3 años más, por lo que siguiendo el ejemplo que hemos puesto, terminará el 31/10/2020.
“Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más”.
Conclusión
En los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el periodo (1-1-95 y el 5-6-2013), el arrendatario puede estar en la vivienda como mínimo 5 años a su voluntad, o 3 años más siempre que el arrendador no haya comunicado su voluntad de extinción del contrato conforme a lo previsto en el artículo 10 LAU.
A partir de la finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda, el contrato entra en tácita reconducción que explicamos más adelante.
Prórroga de contrato celebrado entre el 6-6-2013 y el 5-3-2019
La duración del arrendamiento será también la que libremente hayan pactado las partes.
Si esta fuera inferior a 3 años, llegado el día del vencimiento del contrato y si el inquilino quiere seguir con el arrendamiento, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años. Art. 9 LAU.
Con esta norma se le permite al inquilino, aunque en el contrato se haya hecho constar una duración inferior a 3 años, permanecer en la vivienda hasta 3 años.
Es un derecho a favor del arrendatario de permanecer en la vivienda hasta 3 años, con independencia de que se haya hecho constar una duración inferior.
¿Qué sucede si no aviso a mi casero con antelación de que no quiero dejar el alquiler de la vivienda?
Terminada esa duración mínima de 3 años, si las partes no dicen nada y no comunican con el preaviso que tras el vencimiento del contrato el alquiler se extingue, el contrato de arrendamiento se prorrogará un año a voluntad del inquilino.
Recordar que esta prórroga ya no es obligatoria para el casero si antes de que finalicen los 3 años le comunica al inquilino que finaliza el contrato y que le entregue la vivienda.
Si no dice nada y el inquilino quiere seguir, el contrato se prorroga 1 año más.
EJEMPLO:
- Se firma un contrato de arrendamiento el1/02/2017 por una duración de 1 año.
- Si el inquilino quiere seguir en la vivienda transcurrido ese año, la Ley le protege y puede estar en el uso de la misma hasta 3 años,es decir hasta el 31/01/2020).3
- Terminada esa duración mínima de 3 años, si las partes no dicen nada y no comunican que el contrato se resuelve, el contrato de arrendamiento se prorrogará por un año mása voluntad del arrendatario.
Recordar que esta prórroga ya no es obligatoria para el arrendador si antes de que finalicen los primeros 3 años le comunica al inquilino la extinción del contrato y que le entregue la vivienda.
Si el arrendador no resuelve el contrato al terminar los primeros 3 años, el contrato se prorroga por 1 año más, por lo que siguiendo el ejemplo que hemos puesto, terminará el 31/01/2021.
“Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más”.
Por tanto, en los contratos de arrendamiento de vivienda, celebrados entre el 6-6-2013 y el 5-3-2019, el arrendatario puede estar en la vivienda como mínimo 3 años (a su voluntad) y 1 año más siempre que el arrendador no haya comunicado su voluntad de extinción.
A partir de la finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda, el contrato entra en tácita reconducción que explicamos más adelante.
Duración en contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6-3-2019
Con la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren a partir del 6 de marzo de 2019, tendrán una duración de
- 5 años si el arrendador es persona física
- 7 años si es una persona jurídica.
Terminada esa duración de 5 años (arrendador, persona física) o 7 años (arrendador, persona jurídica), si las partes no dicen nada y no comunican que el contrato se extingue, el contrato de arrendamiento se prorrogará hasta un máximo de 3 años más a voluntad del inquilino.
Recordar que esta prórroga ya no es obligatoria para el arrendador si antes de que finalicen los 5 o 7 años le comunica al inquilino que finaliza el contrato y que le entregue la vivienda. Si no dice nada y el inquilino quiere seguir, el contrato se prorroga por 3 años más.
¿Qué es la tácita reconducción?
La tácita reconducción viene establecida en el artículo 1.566 del Código Civil:
“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción…”
Art. 1.566 Código Civil.
La tácita reconducción, por tanto, es la situación en la que queda el arrendamiento una vez ha terminado el plazo de la prórroga legal del artículo 10 de la LAU.
- 3 años en contratos anteriores al 6-6-2013.
- 1 año en los contratos celebrados entre el 6-6-2013 y el 5-3-2019.
Si el inquilino, terminados esos plazos de prórroga legal, continúa 15 días en el uso de la vivienda sin que el arrendador le haya notificado que ha finalizado el contrato y que debe desalojar el inmueble, el arrendamiento continuará en vigor.
La tácita reconducción según la Jurisprudencia, supone un nuevo contrato de arrendamiento y la duración de ese nuevo contrato en tácita reconducción será la que se dispone en el artículo 1.581 del Código Civil.
Por lo tanto, se entenderá:
- Un contrato hecho por años cuando se haya fijado un alquiler anual en el contrato anterior.
- Un contrato hecho por meses cuando se haya fijado un alquiler mensual.
- Un contrato hecho por días cuando sea diario.
Ejemplo para contratos de renta anual
Un contrato de arrendamiento en el cual se fijó una renta anual de 6.000 euros, a pagar mensualmente a razón de 500 euros/mes.
Finalizada la prórroga legal de 3 años, o de 1 año dependiendo de la fecha de inicio del contrato, y transcurridos 15 días en el uso de la vivienda por parte del inquilino con el consentimiento del arrendador, el contrato continuará por un año más al pactarse la renta anual, y así sucesivamente.
Se perfecciona un nuevo contrato cada año.
Ejemplo para contratos de renta mensual
En el contrato de arrendamiento la renta se fijó mensualmente,
a razón de 400 euros todos los meses.
Finalizada la prórroga legal de 3 años, o de 1 año dependiendo de la fecha de inicio del contrato, y además, transcurridos 15 días en el uso de la vivienda por parte del inquilino con el consentimiento del arrendador, el contrato continuará por un mes más al pactarse la renta mensual, y así sucesivamente.
Se perfecciona un nuevo contrato cada mes.
¿Qué hacer si el inquilino no abandona la vivienda tras el vencimiento del contrato y el arrendador no quiere prorrogarlo?
Si el arrendador le comunica al arrendatario su voluntad de dar por resuelto el contrato y por lo tanto impedir la siguiente tácita reconducción y aquel no abandona el inmueble, el arrendador podrá acudir al procedimiento de desahucio por expiración del término, tal como dispone el artículo 1569 del Código Civil.
“El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario… por haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.”
Conclusión
A la finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda, la relación arrendaticia continuará si el inquilino permanece en el arrendamiento 15 días con el consentimiento y bajo la voluntad del arrendador.
Esta situación arrendaticia supone un nuevo contrato entre las partes, cuya duración quedará determinada por lo dispuesto en el artículo 1.581 del Código Civil.
¿Cuándo un contrato de alquiler se convierte en indefinido?
La duración de los contratos de alquiler no puede ser indefinida y solo se aceptará la prórroga forzosa cuando haya sido pactada de forma inequívoca por los contratantes. Es decir, que tanto el inquilino como el casero estén de acuerdo en prorrogar el contrato del alquiler.