Cláusulas suelo, intereses de demora, vencimiento anticipado… En los últimos años, la justicia ha puesto los puntos sobre las íes a la banca por las numerosas cláusulas abusivas presentes en los préstamos hipotecarios de miles de ciudadanos. Las primeras, las cláusulas suelo, abrieron la vía a reclamaciones millonarias contra la banca después de que el Tribunal Supremo las declarara nulas (que no ilegales) en mayo de 2013. Sin embargo, la batalla judicial ha entrado de lleno en los contratos hipotecarios dejando al descubierto los numerosos abusos cometidos por las entidades financieras en las hipotecas contratadas para comprar vivienda y que, sin el estallido de la crisis, difícilmente habrían salido a la luz.
Incluso el Euríbor, que sirve de referencia para la inmensa mayoría de las hipotecas en España, está en el punto de mira después de que un juzgado de Sevilla haya sentenciado que su manipulación por varias entidades financieras europeas entre 2004 y 2012, influyó en los intereses por lo que un cliente tuvo que abonar de más al banco.
La presencia de estas cláusulas no es para echarla en saco roto, ya que cientos de hipotecados no solo han visto cómo la cuota de su hipoteca no bajaba cuando más lo necesitaban, en plena crisis y en pleno aumento del paro, sino que algunas de estas cláusulas han sido responsables, directa o indirectamente, de que hayan perdido sus viviendas. A día de hoy, aunque muchas de ellas ya han sido declaradas nulas en distintas sentencias por parte de la justicia, lo cierto es que siguen presentes en miles de hipotecas y aún pueden encontrarse en los nuevos contratos hipotecarios. Para que nos hagamos una idea, el pasado mes de julio la inscripción de hipotecas en el registro de la propiedad se paralizó al contener intereses de demora calificados como abusivos por el propio Tribunal Supremo. De hecho, al Boletín Oficial del Estado (BOE) llegan prácticamente a diario resoluciones en este mismo sentido.
Pero ¿por qué siguen apareciendo en las hipotecas? Sencillamente porque la justicia no considera que sean ilegales, sino nulas cuando el cliente no ha sido debidamente informado de su presencia y de las consecuencias que pueden tener o cuando dichas cláusulas son totalmente desproporcionadas. Basta con examinar la escritura de nuestra hipoteca y comenzar a buscar entre sus páginas.
1.- Cláusula suelo-techo
Es las más polémica y conocida de todas ellas. Es una cláusula que fija un interés mínimo y máximo (este último generalmente muy desproporcionado) a pagar por los consumidores en sus hipotecas. Ha impedido que miles de hipotecados hayan podido beneficiarse de las fuertes bajadas del euríbor en los dos últimos años. El Tribunal Supremo las declaró nulas en mayo de 2013 en aquellos casos en los que hubiera habido falta de transparencia por parte de las entidades financieras y el cliente no hubiera sido informado apropiadamente de las consecuencias de su aplicación.
Obligó a BBVA, Cajamar y NovaCaixaGalicia y, posteriormente al Banco Popular, a devolver el dinero cobrado de mas a partir de esa fecha pero posteriormente la mayoría de entidades financieras comenzó a eliminarlas también de sus contratos, aunque hubo entidades, como el Banco Sabadell, que no solo defendió la legalidad de las suyas a capa y espada, sino que siguió comercializando hipotecas con cláusulas suelo varios meses después de la sentencia del Alto Tribunal.
2.- Vencimiento anticipado del préstamo
Esta cláusula permite al banco declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar de manera anticipada al hipotecado el importe total de la deuda en determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas. Respecto a la aplicación de estas cláusulas también hay un antes y un después jurídico y judicial. La fecha clave también es mayo de 2013 cuando entró en vigor la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Antes de esa fecha, según la ley, los bancos podían reclamar la totalidad de lo adeudado desde el impago de una sola cuota, pudiendo iniciar, por tanto, la ejecución hipotecaria, si bien solían esperar a la acumulación de deuda de varias mensualidades. Tras la reforma, los bancos deben esperar al impago de tres cuotas mensuales (o un importe equivalente a tres mensualidades) antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria. No obstante, el deudor puede rehabilitar el préstamo abonando la deuda que tenga pendiente hasta el momento del pago.
Al igual que sucede con las cláusulas suelo, la justicia no las ha declarado ilegales sino nulas y tanto el TJUE como el Tribunal Supremo admiten su validez, pero siempre y cuando se trate de un incumplimiento grave por parte del consumidor. No obstante, la nulidad de la cláusula no siempre conlleva el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria.
Fue el conocido “caso Aziz”, que sacó a la luz las perversas consecuencias de esta cláusulas. Se trata de un caso en Martorell (Barcelona) que se vio inmerso en una ejecución hipotecaria después de dejar de pagar 453 euros, el 0,328% del total del préstamo que ascendía a 139.746,76 euros. En su momento, el juez español que se pronunció al respecto aseguró que el porcentaje de deuda impagada era demasiado “reducido” como para adoptar una medida tan drástica y que el banco solamente debería haberle reclamado el importe de las cuotas impagadas, con los intereses. Unos 3.000 euros. Posteriormente, en un dictamen del TJUE de marzo de 2013 aseguraba que “la mora de una sola cuota puede deberse a un mero error y no necesariamente a dificultades de pago del prestatario. Además, el importe del préstamo garantizado, su duración y su importancia vital para el prestatario han de ponerse en relación con el interés de la prestamista en poder liberarse del contrato tras el impago de una sola cuota del préstamo”.
A raíz de esto, la justicia ha venido dictaminando resoluciones que o bien inadmiten el procedimiento de ejecución hipotecaria si el juez declara la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado como “abusiva“, o bien han declarado el sobreseimiento del procedimiento, con los efectos que ustedes se pueden imaginar “no procede despachar ejecución hipotecaria“. En esta misma línea está la cláusula de relativa a la liquidación unilateral de la deuda impagada, que establece que el banco puede presentar por su cuenta la liquidación del préstamo para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que el cliente pueda oponerse.
3.- Intereses de demora
Los intereses de demora en los préstamos hipotecarios ya fueron regulados legalmente en 2013 tras la modificación de la Ley hipotecaria que los limitaba a tres veces el tipo del interés legal del dinero (actualmente en el 3%) de tal manera que hoy en día no pueden superar el 9%. Se trataba de una rebaja significativa respecto a los porcentajes que venían aplicando antes de 2013 las entidades financieras y que oscilaban entre el 20% y el 30%.
La medida tampoco tuvo carácter retroactivo y tampoco afectaba a aquellas hipotecas que habían entrado en mora, sino que solamente se aplicaba a los intereses de demora devengados a partir de la entrada en vigor de la ley teniendo, por tanto, efectos sobre las nuevas hipotecas y sobre las que entrasen en mora. En junio de este año, el Tribunal Supremo también se pronunciaba al respecto señalando que el interés de demora no debe superar en dos puntos el interés inicialmente firmado. Fue precisamente esta sentencia la que provocó durante el verano la parálisis en la inscripción en los registros de cientos de hipotecas que, a ojos del Supremo, contenían intereses abusivos.
4.- Finalidad del préstamo
Muchos préstamos hipotecarios prohíben al consumidor desarrollar actividad profesional alguna en un futuro en la vivienda si no es con el visto bueno del banco. Una importante limitación para el hipotecado si tenemos en cuenta que los plazos de amortización se sitúan entre 25 y 35 años y que, en caso de dificultades económicas, podrían ponerlo entre la espada y la pared al no poder, por ejemplo, alquilar su casa o una habitación para poder seguir devolviendo el préstamo al banco. Imaginemos, por ejemplo, un fisioterapeuta que se ve obligado a instalar una consulta en su vivienda ante la imposibilidad de pagar un alquiler para pagar un local y una hipoteca simultáneamente.
Según el Centro de Estudios de Consumo, creado por la Universidad de Castilla-La Mancha, “supone la imposición de una garantía desproporcionada para el riesgo asumido por la entidad bancaria, atribuyendo a la entidad bancaria una facultad de control sobre el destino de la vivienda que no resulta acorde con negocio jurídico celebrado, ni necesario para el cumplimiento del fin contractualmente perseguido, limitando un derecho del prestatario en cuanto propietario de la vivienda de destinarla a usos que no afecten el valor de la garantía”.
5.- Fuero
En algunos contratos hipotecarios, el banco también impone al deudor el sometimiento a un determinado fuero obligando al cliente, en caso de litigio, a acudir a los tribunales que correspondan al lugar que conviene a la entidad financiera. Por ejemplo, una pareja que compra una vivienda en Móstoles pero que cualquier conflicto judicial con la entidad deba resolverse en Madrid capital.
6.- Cesión del crédito
Desde hace varios meses, varios jueces llevan pronunciándose en contra de que un banco pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria si ha vendido la deuda a un tercero. De hecho, hace apenas unos meses, el pasado 23 de mayo, un juzgado de Barcelona suspendía una ejecución hipotecaria tras documentarse que la hipoteca había sido titulizada y que el banco no era titular del crédito, por lo que carecía de legitimidad activa para reclamar la deuda.
Ya en 2009, Tribunal Supremo declaró abusiva esta cláusula, mientras que el TJUE está analizando también la ejecución de una hipoteca titulizada por una cuestión prejudicial planteada por un Juzgado de Vigo. Para cubrirse ante esta falta de legitimación para reclamar una deuda de la que ya no son dueños, los bancos han venido introduciendo este tipo de cláusulas en los contratos de las hipotecas.
7.- Redondeo al alza
En 2011, el Supremo también declaró abusiva esta cláusula. “Si la suma del tipo de interés de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un octavo de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo más cercano de dicho octavo de punto porcentual”, recogen algunas hipotecas. Así, por ejemplo, supongamos que el resultado de sumar el tipo de interés más el euríbor nos da el 3,458%, con esta cláusula, el banco puede redondearlo al 3,5% o incluso al 3,75%, beneficiando al banco y perjudicando al deudor.
En palabras del Supremo, este tipo de estipulación “no negociada individualmente, en contra de las exigencias de la buena fe causaban, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones entre el cliente y la entidad”.
8.- Fórmula de cálculo de interés 360/365
Se basa en utilizar para el cálculo del interés diario el año comercial de 360 días entendiendo que todos los meses tienen 30 días. Sin embargo, para calcular el interés mensual de multiplica el resultante diario por los días reales que tiene el mes, esto es 365 días. Ya ha sido declarado nulo por la Audiencia Provincial de Pontevedra que sostiene que el cálculo de los intereses con la utilización del criterio del año comercial es una cláusula abusiva y por tanto nula, “ya que no puede decirse que supere el control de transparencia, dado que no consta en modo alguno que el apelante fuera informado adecuadamente de las consecuencia económicas negativas que tiene exclusivamente para él la aplicación de dicha cláusula”.
“Que en el momento de la liquidación del saldo pueda tomarse como base el año comercial de 360 días y en cambio se utilice el mes natural para el cálculo del devengo de intereses, 31 o 30 días, constituye una práctica que genera un desequilibrio importante e injustificado en los derechos y obligaciones de las partes que perjudica siempre a la misma”, en este caso el consumidor.
Este método de cálculo, que supone incrementar artificiosamente los intereses que perciben los bancos, devengando intereses todos los 365 días del año con una base de cálculo de 360 días, ha dado lugar a una práctica que choca con lo dispuesto en la Ley de Consumidores y Usuarios y tampoco parece adecuarse a los criterios fijados por el TJUE en marzo de 2013″. “Con este método se usaba una ficción matemática, a efectos puramente comerciales. Se tomaba un año comercial de 360 días para el devengo de los intereses y una base de cálculo de 365 días. Es decir, podría entenderse que se regalan 5 días ( no hábiles) de intereses al banco cada año.
9.- Asunción de costas y otros gastos
Algunas hipotecas también incluyen cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la formalización del contrato como la intervención registral y el pago de los tributos que corresponden al banco, como ocurre en ocasiones (cada vez más frecuente) con el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). También hay cláusulas que imponen al consumidor el pago de los gastos pre-procesales, procesales o de honorarios de abogado y procurador contratados por el banco cuando el consumidor incumple un pago. Sin embargo, el Tribunal Supremo considera que la imposición al prestatario del pago de los gastos derivados de la contratación del seguro de daños no constituye una cláusula abusiva por cuanto deriva de una obligación legal y la obligación del pago de la prima del seguro corresponde al tomador del mismo.
“En numerosos procedimientos de ejecución hipotecaria vemos cómo los profesionales que actúan en representación y defensa de las entidades tasan sus costas procesales en elevadas sumas. Esos importes provocan que las deudas aumenten y que los deudores, aun perdiendo sus viviendas, sigan debiendo importantes cantidades al banco. Según el art. 575 de la ley procesal, esa suma de intereses de ejecución y costas no pueden superar el 30%, una suma francamente elevada. Con la Ley 1/2013, la cual ha añadido un apartado bis a dicho art. 575, se ha moderado el porcentaje hasta el 5% en casos de ejecución de la vivienda habitual del deudor”.
10.- Cuota final
En cuanto a la cuota final propiamente dicha deja una parte del capital a amortizar en la última cuota, habitualmente de un 20% o 30%”. En este último caso genera una falsa creencia al consumidor de que su cuota mensual es más baja de lo que realmente es, ya que en realidad se está aplazando con cada cuota hipotecaria un 20 o 30% del principal prestado, según el caso, porcentaje que genera intereses hasta el final, y que se paga en una única cuota final de la vida de la hipoteca.
Nos encontramos ante una cláusula que al no haber sido debidamente informada al consumidor, debe considerarse abusiva, ya que si el prestatario hubiera sabido que la última cuota suponía un porcentaje tan alto del capital prestado, no hubiera constituido la hipoteca.
En la actualidad, las nuevas hipotecas (en algunas entidades) que aparecen en el mercado vienen protegidas contra las bajadas de los índices y especifican de alguna manera cuál es la dinámica que se empleará.
Para ello, se ha establecido mediante una circular entre entidades bancarias y Notarías, que es la figura del el Notario, el que con carácter obligatorio informará a través de un formulario-test de transparencia sobre la fase precontractual que deberá cumplimentar el prestatario para posteriormente firmar su conformidad. Los puntos de este test-informativo , consiste en : A) ELECCIÓN DEL NOTARIO, B) EXAMEN E INFORMACIÓN EN FASE PRECONTRACTUAL, C) ENTREGA DE OFERTA VINCULANTE, D) INFORMACIÓN ESPECIAL = 1).- Información previa al contrato, 2.- INTERÉS VARIABLE (2.1 Información adicional sobre instrumentos de cobertura de riesgo, 2.2- Información sobre cláusula suelo-techo, 2.3.-simulación de cuotas periódicas).- 3.- REEMBOLSO ANTICIPADO.- 4).- COMISIÓN RIESGO TIPO DE INTERÉS.- 5.- PRÉSTAMO EN DIVISAS.- 6.- POSIBLIDAD DE AUMENTO RELEVANTE DE LAS CUOTAS.- 7.- OTRAS CIMISIONES O GASTOS A INCLUIR EN LAS CONDICIONES FINANCIERAS.- 8.- AVAL O FIANZA. Es decir la carga de explicar c por b todas las cláusulas que se estipulen en el contrato de préstamo, recae sobre el Notario….los Bancos siguen escurriéndose esa responsabilidad y obligación de informar a quien acude a la entidad bancaria para suscribir un contrato de préstamo hipotecario.